🏡 Pourquoi l’effondrement du marché du neuf — amplifié par la fin du dispositif Pinel — crée une opportunité unique pour les investisseurs immobiliers ?

Damien VALAIRE SAFTI
26 nov.
3 min de lecture

Depuis plusieurs années, le marché immobilier neuf traverse une tempête sans précédent. Chute des permis de construire, flambée des coûts de construction, arrêt du dispositif Pinel, taux d’intérêt élevés : tous les indicateurs ont contribué à un effondrement historique de la production de logements neufs en France.

Et pourtant, au milieu de cette crise, une opportunité rare émerge pour les investisseurs locatifs. Un paradoxe ? Pas vraiment. Voici pourquoi la pénurie du neuf redessine le paysage immobilier et profite pleinement à ceux qui investissent aujourd’hui.

📉 1. Le neuf en crise : une production qui s’effondre

La fin du Pinel a été un choc majeur. Ce dispositif représentait une part importante des ventes de logements neufs : dans certaines villes, jusqu’à 50 % des réservations d’appartements étaient réalisées par des investisseurs Pinel.

Avec son extinction, la chute a été brutale :

programmes annulés,
mises en chantier divisées par deux,
promoteurs qui retardent ou abandonnent,
envolée du prix au m² en raison des coûts de construction.

Résultat : la France construit de moins en moins de logements, alors même qu’elle en manque déjà près d’un million selon les estimations nationales.

🔥 2. Un effondrement de l’offre = une explosion de la demande locative

Pendant que le neuf s’écroule, la demande locative continue d’augmenter :

mobilité professionnelle toujours forte,
hausse des séparations,
croissance des familles monoparentales,
arrivée massive d’étudiants dans les grandes métropoles,
tension dans les zones économiques attractives.

Quand une population augmente mais que l’on construit moins de logements, l’équation est simple :

➡️ La demande explose.➡️ L’offre se contracte.➡️ Les loyers montent.

Cette tension est déjà visible dans les grandes villes :

Lyon : +8 à +12 % sur certains types de biens en un an
Bordeaux : +7 %
Montpellier / Nantes / Toulouse : forte tension
Paris : vacance quasi nulle sur les biens rénovés malgré l’encadrement

Pour un investisseur, cela signifie deux choses :plus de candidats pour louer et des loyers qui se revalorisent naturellement.

🎯 3. Moins de concurrence entre investisseurs = négociations facilitées

Avec la crise du neuf, une grande partie des investisseurs débutants a tout simplement… quitté le marché. Beaucoup ont été refroidis par les taux ou la complexité médiatique autour de l’immobilier.

➡️ Résultat : les investisseurs sérieux sont aujourd’hui en position de force.

Ils bénéficient :

de prix plus négociables dans l’ancien,
de propriétaires plus ouverts à discuter,
d’un choix élargi sur certains segments,
d’une concurrence très faible pour les projets rentables.

Autrement dit :les meilleurs deals reviennent à ceux qui restent actifs.

🧰 4. L’ancien devient la nouvelle valeur refuge

Face au recul du neuf, l’ancien coche toutes les cases :

✔ prix d’achat plus accessibles,✔ emplacements souvent plus centraux,✔ possibilité de créer de la valeur avec des travaux,✔ dispositifs fiscaux attractifs (LMNP, déficit foncier, Denormandie…),✔ loyers élevés en zones tendues,✔ rénovation énergétique pour anticiper les futures normes.

Un investisseur qui choisit un bien ancien bien situé, bien rénové et bien géré se place au cœur d’un marché locatif sous tension, avec une vacance quasi nulle.

📈 5. Un potentiel de valorisation à moyen terme

Lorsque le marché du neuf repartira (probablement entre 2026 et 2028, selon les projections), la production ne couvrira de toute façon pas immédiatement la demande.

Ce décalage va mécaniquement :

raréfier encore les biens de qualité,
maintenir les prix de l’ancien,
augmenter la valeur des logements déjà détenus,
rendre les biens achetés aujourd’hui encore plus rentables demain.

Un investisseur qui achète pendant une période de crise prend une longueur d’avance.

🧡 Conclusion : une crise… mais un moment exceptionnel pour investir

L’arrêt du Pinel, combiné à l’effondrement du marché du neuf, a créé un bouleversement profond. Mais pour les investisseurs avertis, c’est l’un des contextes les plus favorables depuis plus de 15 ans :